La SCCV expliquée simplement

Une société pour une seule opération

SCCV veut dire société civile de construction-vente. C’est une société dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre. Elle est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation.

Dans la pratique, on crée une SCCV par opération. Elle achète le terrain, porte les marchés de travaux, signe les ventes, encaisse le prix. Une fois tous les logements vendus et les comptes soldés, elle est dissoute.

Les deux opérations que nous citons sur ce site fonctionnent ainsi : Les Madeleines et Les Marguerites ont chacune leur SCCV.

Pourquoi ne pas tout faire dans la même société

On pourrait réaliser plusieurs opérations dans une seule société. La SCCV a trois avantages qui expliquent qu’on la préfère.

Elle isole l’opération. Chaque projet a sa comptabilité, sa banque, ses contrats et son résultat. Les difficultés d’une opération ne contaminent pas les autres, et on sait exactement ce qu’un projet a coûté et rapporté.

Elle permet d’associer des partenaires différents à chaque projet. Un propriétaire de terrain, un promoteur, un investisseur peuvent se retrouver au capital d’une SCCV pour une opération donnée, sans être liés pour le reste. C’est le support habituel de la copromotion.

Elle est transparente fiscalement. La SCCV ne paie pas elle-même l’impôt sur ses bénéfices : le résultat est imposé chez les associés, chacun selon son propre régime. Le détail dépend de la situation de chaque associé, et c’est un sujet à voir avec votre expert-comptable avant de créer la société.

Ce qu’il faut savoir avant d’entrer au capital

La SCCV est une société civile. Ses associés ne sont donc pas protégés comme dans une SARL ou une SAS.

Concrètement, si la société ne peut pas payer ses dettes, ses créanciers peuvent se retourner contre les associés, à proportion de leurs parts, après une mise en demeure de la société restée sans effet. Un associé qui détient 20 % des parts peut ainsi être appelé à hauteur de 20 % du passif.

Ce n’est pas une raison pour fuir la SCCV. C’est une raison pour y entrer en sachant avec qui on s’associe, et sur quel projet.

Deux autres points reviennent dans toutes les discussions :

• Les apports. Un propriétaire peut apporter son terrain à la société. Sa valeur doit alors être fixée et acceptée par tous, puisqu’elle détermine en partie la répartition des parts.
• Les appels de fonds. Si l’opération a besoin de trésorerie en cours de route, les associés peuvent être sollicités. Les statuts doivent prévoir comment, et ce qui se passe si l’un d’eux ne suit pas.

Les statuts, c’est là que tout se joue

Une SCCV bien construite, ce sont surtout des statuts et, souvent, un pacte d’associés qui répondent clairement à quelques questions :

• Qui est gérant, et quelles décisions il peut prendre seul ?
• Quelles décisions demandent l’accord des associés : prix de vente, choix des entreprises, avenants importants, emprunts ?
• Comment le résultat est-il réparti, et à quel moment ?
• Que se passe-t-il si un associé veut sortir avant la fin, ou si l’opération dérape ?

Ces règles paraissent théoriques au moment de la création, quand tout le monde est d’accord. Elles deviennent très concrètes le jour où il faut trancher.

Et l’AMO dans tout ça ?

La SCCV est le maître d’ouvrage de l’opération. C’est elle qui décide, signe et paie. CAP’TEN peut l’accompagner en assistance à maîtrise d’ouvrage, sur tout ou partie de l’opération : montage, bilan, consultation des entreprises, suivi du chantier, réception.

Pour la rédaction des statuts et les questions fiscales, l’avocat, le notaire et l’expert-comptable restent les bons interlocuteurs. Notre rôle est de vous aider à poser les bonnes questions avant de signer.

Vous avez un terrain et vous envisagez une copromotion ? Voir notre accompagnement des propriétaires fonciers.