Acheter en bloc ou faire construire : les différences pour un investisseur

Acheter en bloc : un programme sur plan, un prix fixé

Vous achetez à un promoteur tout un immeuble (en bloc) ou une partie des logements (en semi-bloc), en vente en l’état futur d’achèvement. Le promoteur reste maître d’ouvrage pendant la construction. Vous devenez propriétaire au fur et à mesure, et vous recevez les clés à la livraison.

• Le prix est fixé au contrat. Les aléas de chantier sont pour le promoteur.
• Vous payez selon l’avancement. Pour des logements, la loi plafonne les appels de fonds : au plus 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la livraison.
• Vous êtes protégé par la garantie financière d’achèvement, qui assure que l’immeuble sera terminé même si le promoteur rencontre des difficultés.
• En contrepartie, votre marge de manœuvre est limitée. Le programme est conçu, et les choix de conception se négocient surtout en amont, s’ils se négocient.

C’est la voie la plus simple quand vous n’avez pas de terrain et que vous voulez un prix connu dès le départ.

Faire construire : votre terrain, votre programme

Vous êtes propriétaire d’un terrain, ou vous en achetez un, et vous devenez maître d’ouvrage de l’opération. Vous décidez du programme, du niveau de qualité et du calendrier. Vous pouvez vous organiser de trois façons :

• Piloter vous-même, avec un assistant à maîtrise d’ouvrage qui prépare vos décisions.
• Confier la conduite de l’opération à un maître d’ouvrage délégué, qui agit en votre nom dans le cadre d’un mandat.
• Signer un contrat de promotion immobilière : un promoteur s’engage à faire réaliser votre programme pour un prix convenu.

Dans les deux premiers cas, vous travaillez avec un budget et non un prix ferme. Vous évitez de payer la marge et la prise de risque d’un promoteur, mais un dépassement reste à votre charge. D’où l’importance d’un bilan sérieux et d’une provision pour aléas.

Les deux voies côte à côte

Trois questions pour choisir

Avez-vous déjà un terrain ? Si oui, le faire construire est souvent la meilleure façon de le valoriser. Si non, acheter en bloc vous évite une recherche foncière longue, surtout là où les terrains constructibles sont rares.

Préférez-vous un prix ferme ou la main sur le projet ? L’achat en bloc et le contrat de promotion immobilière vous donnent un prix. La maîtrise d’ouvrage déléguée vous donne la main, et généralement un coût de revient plus bas, avec un risque à piloter.

Quel est votre horizon ? Acheter un programme déjà lancé raccourcit le délai. Faire construire, c’est compter les études, le permis et le chantier, soit souvent plusieurs années entre l’achat du terrain et la livraison.

Dans notre groupe

Les deux voies existent. CRAK’N, la société de promotion du groupe, propose des acquisitions en bloc ou en semi-bloc et des contrats de promotion immobilière. CAP’TEN, de son côté, pilote votre opération en maîtrise d’ouvrage déléguée quand vous préférez faire construire et rester décideur.

Si vous hésitez entre les deux, c’est souvent la meilleure question à poser au premier rendez-vous.

Voir notre accompagnement des foncières et investisseurs